오피스텔의 건축기준과 용도지역, 세금 관계

#  "오피스텔"은 업무를 주로 하되, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.

# 관련근거 : 「주택법」 제2조, 시행령 제4조, 「오피스텔 건축기준」 제2조

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"오피스텔"이라는 용어를 자주 사용하는데 과연 오피스텔은 법정용어인지 궁금하다.

오피스텔의 건축기준과 오피스텔을 건축할 수 있는 용도지역은 어떻게 되는가?

오늘은 오피스텔에 대해서 정리해 봅니다.

 

01.  오피스텔이란?

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오피스텔(officetel)은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물이다. 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이다.

 

 

「주택법」 제2조제4호에 의하면 "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 같은법 시행령 제4에서 아래와 같이 정하고 있다.

 

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제14호다목에 따른 다중생활시설

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조제1항제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

 

「건축법 시행령」 별표 1  제14호나목2)에서 오피스텔에 대해서 정의하고 있는데 "오피스텔"은 업무를 주로 하되, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.

 

02.  오피스텔 건축기준

 

국토교통부장관이 고시한 「오피스텔 건축기준」 제2조에 의하면 오피스텔의 건축기준에 대해서 규정하고 있다.

 

오피스텔은 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

 

1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것

 

2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.

 

3. 사무구획별 전용면적이 120제곱미터를 초과하는 경우 온돌 · 온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것

 

4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산하다.

 

가. 복도·계단 · 현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층관리무소 등 그 밖의 공용면적

 

5. 오피스텔 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 경로당, 어린이집은 오피스텔에 부수시설로 설치할 수 있다.

 

 

03.  오피스텔을 건축할 수 있는 용도지역

 

오피스텔을 건축할 수 있는 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표에서 확인할 수 있고, 해당용도지역은 아래와 같다.

 

○ 제1종일반주거지역 : 오피스텔로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 것

○  제2종일반주거지역 : 오피스텔로서 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 것

○  제3종일반주거지역 : 오피스텔로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이하인 것

○  준주거지역

○  중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역

○  준공업지역

 

 

04.  오피스텔의 세금 관계

 

오피스텔은 준주택이라는 특성상 세법, 공법 등 각종 법규별로 주택이 될 경우도 있고 업무시설이 될 경우도 있다.

 

세법상으로는 기본적으로 오피스텔은 등기부등본상 업무시설이기 때문에 업무 시설에 대한 세금이 부과된다.  그러나 세금은 등기부등본을 기준으로 판단하는게 아니라 실질을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔이 업무용으로 사용되었다면 업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택과 같은 세금이 적용된다.

 

오피스텔을 취득한 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 공부상 기준을 따라 취득세율을 일률 4%가 적용된다.

 

취득이후에는 제산세, 종부세, 양도소득세 등은 세무서에서 오피스텔의 사용용도에 따라 업무시설에 대한 세금을 부과할 것인지 주택으로 보아 주택으로 세금을 부과할 것인지를 결정한다. 기본적으로 업무시설에 대한 세금을 부과하고 있으나 소유자나 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 사용하고 있는 것이 때문에 주택과 같은 세금이 적용된다.  

 

※ 주택청약과 관련해서는 등기부등본상 주택만을 주택수에 산정한다. 오피스텔은 건축법 시행령에서 업무시설로 분류되기 때문에 등기부등본상에 업무시설로 등재가 되며, 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있으며 주택분 재산세를 내고 있더라도 주택청약시에는 주택수에 산입이 되지 않는다.