# 해당 사업구역이 1만㎡미만으로 6m이상의 도로 등으로 둘러싸인 지역 해당
# 노후·불량건축물의 수가 전체 중에 3분의 2이상 일 것
# 관련근거 : 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
"가로주택정비사업"은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하, 소규모주택정비법)」에 따라 추진하는 "소규모주택정비사업"중에 하나로 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
01. 가로주택정비사업 시행요건(5가지 모두 충족 필요)
1. 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것
2. 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
3. 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것
1) 기존주택이 모두 단독주택이 경우 : 10호
2) 기존주택이 모두 주택법제2조제3호의 공동주택인 경우 : 20세대
3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 : 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수, 다만 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다)
4. 해당 가로구역은 6m이상의 도로 및 광장, 공원, 녹지등의 시설로 둘러싸인 일단의 지역일 것
5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설인 도로로서 폭이 4미터를 초과하는 도로가 해당 가로구역을 통과하지 않을 것
| 「도시 및 주거환경정비법」에서 정의하는 "노후·불량건축물"이란? 제2조(정의) 3. 노후·불량건출물이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물 - 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물 - 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성·내하력 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물 다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 시·도조례로 정하는 건축물 - 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것 - 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것 * 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제4호의 '노후·불량건축물' 기준 1. 철근콘크리트 ·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택 : 별표 1 참조 (1986년 준공을 기준으로 5층이상인 공동주택인 경우 30년이 경과되었다면 해당) 2. 1호 이외의 공동주택 : 20년 3. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(단독주택 제외) : 30년 4. 3호 이외의 건축물 : 20년 * 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제3조의 '노후· 불량건축물' 기준 1. 철근콘크리트구조 공동주택 : 별표 1 참조 (1988년 준공을 기준으로 5층 이상인 공동주택인 경우 30년이 경과되었다면 해당) 2. 단독주택이 아닌 건축물로서 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 또는 철골구조건축물 : 30년 3. 2호 이외의 건축물 : 20년 |
02. 가로주택정비사업 시행방법
"가로주택정비사업"은 가로구역의 전부 또는 일부에서 인가받은 사업시행계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 시행한다.(법 제16조제1항)
사업시행자는 가로주택정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.(법 제29조제1항)
시장·군수등은 사업시행계획서가 제출된 날부터 60일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.(법 제29조제2항)
03. 가로주택정비사업 시행자
1. 토지등소유자가 20명 미만인 경우는
토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 시장·군수등(이외 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사) 과 공동으로 시행
2. 이법 제23조에 따른 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 상기 시장·군수등과 공동으로 시행
* 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8이상 및 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.
04. 가로주택정비사업 시행절차
가로주택정비사업의 경우 '도시 및 주거환경정비기본계획의 수립' 및 '정비계획의 수립 및 정비구역의 지정' 절차를 적용하지 않기 때문에 사업시행 기간을 단축할 수 있다.(평균 1~3년소요)
주민합의체 신고, 조합설립인가 → 사업시행계획 인가(관리처분계획 포함) → 착공신고 → 준공 및 입주 → 청산 및 조합해산
05. 주택의 공급 규모 및 건설비율 등
가로주택정비사업의 사업시행자는 사업시행구역에 있는 기존 단독주택의호수와 공동주택의 세대수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 한다.
이경우 건설하는 건축물의 층수 등은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및 같은법 시행령 제71조에 따른다.
다만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역 중 제2종일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 가로구역의 규모와 도로 너비 등을 고려하여 시·도조례로 층수제한을 따로 정하여 적용할 수 있다.(법 제32조, 시행령 제29조)
참고적으로
유사한 사업인 자율주택정비사업 추진방법 및 추진절차에 대한 내용은 아래 링크된 글을 참고하면 된다.
자율주택정비사업 추진방법 및 추진절차
# 단독(10호 미만), 다세대 주택(20세대 미만) 집주인 2명 이상이 모여 주민합의체를 만든 후 공동주택을 신축하는 사업 # 사업시행인가만 받으면 착공 가능 # 건축 연면적 20%이상 공공지원민간임
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