공개공지 설치에 따른 용적률 완화(인센티브)

# 건축주가 공개공지를 설치하는 경우 건폐율·용적률·높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.

# 관련근거 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조

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'공개공지 설치에 따른 용적률 완화 근거'

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지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 일정 용도와 규모의 건축물은 일반인이 사용할 수 있도록 소규모 휴식시설 등의 공개공지 또는 공개공간을 설치하여야 한다.

 

「건축법 시행령」 제27조의2에 의하면 공개공지의 면적은 대지면적의 100분의 10이하의 범위에서 건축조례로 정하고 있다.

 

「서울특별시 건축조례」을 보면 해당 건축물이 확보해야 하는 공개공지 등의 면적을 확인할 수 있다.

<서울특별시 건축 조례> 제26조(공개 공지 등의 확보) ① 생략 1. 생략 2. 면적 : 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이 확보하여야 하는 공개공지 등의 면적은 대지면적(일반인 출입이 부분적으로 제한되는 공항시설 등에 대하여는 그 출입이 제한되는 부분의 면적 제외)에 대한 다음 각 목의 비율이상으로 한다. 다만, 영 제31조제2항에 따라 지정한 건축선 후퇴부분의 면적은 공개공지 등의 면적에 포함하지 아니하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 부분의 면적은 2분의 1로 한정하여 공개공지 등의 면적으로 산입한다. 가. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만 : 대지면적의 5퍼센트 나. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만 : 대지면적의 7퍼센트 다. 제1호에 따른 바닥면적의 합계가 3만제곱미터 이상 : 대지면적의 10퍼센트 ② 생략 ③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다.  1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하 [1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×「서울특별시 도시계획 조례」 제55조에 따른 용적률

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조에 의하면 대지의 일부를 공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우 그 건축물에 대해서는 건폐율·용적률 및 높이제한을 완화 적용하고 있다.

< 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령> 제46조(도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용) ③지구단위계획구역에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 「건축법」 제43조제1항에 따른 공개공지 또는 공개공간을 같은 항에 따른 의무면적을 초과하여 설치한 경우에는 법 제52조제3항에 따라 당해 건축물에 대하여 지구단위계획으로 다음 각 호의 비율까지 용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 9. 25., 2012. 4. 10.> 1. 완화할 수 있는 용적률 = 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 용적률+(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내 2. 완화할 수 있는 높이 = 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 높이+(「건축법」 제60조에 따른 높이×의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

 

<건축법> 제43조(공개 공지 등의 확보) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다.  1. 일반주거지역, 준주거지역 2. 상업지역 3. 준공업지역 4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역 ② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

 

'공개공지 설치에 따른 용적률 인센티브 계산'

 

상기와 같이 「국토계획법 시행령」 제46조제3항제1호에 따라서 완화된 용적률을 구해보도록 하자.

 

♣ 조건

▷ 해당 용도지역 도시계획조례상 용적률 : 200%

▷ 대지면적 : 15,000㎡

▷ 조성하는 공개공지 면적 : 1,200㎡

 

이경우 완화될 수 있는 용적률의 계산?

 

♣ 완화할 수 있는 용적률 = ① 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 용적률 + ② 당해 용도지역에 적용되는 용적률 × 의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반 ÷ 대지면적 

 

① 「건축법」 제43조제2항에 따라 완화된 용적률 = 1 + (공개공지면적 / 대지면적) * 도시계획조례 용적률 =1 +(1,200㎡ / 15,000㎡) * 200% = 216%

 

② 당해 용도지역에 적용되는 용적률 × 의무면적을 초과하는 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반 ÷ 대지면적)  = 200% *(75㎡ ÷ 15,000㎡) = 1.0%

 

① + ② = 216% + 1% = 217%

도시계획 조례 상 용적률(%) ⓐ	대지면적 (㎡) ⓑ	공개공지 면적(㎡) ⓒ	조례기준(7%)공개 공지면적(㎡) ⓓ=ⓑ*7%	초과되는 공개공지면적의 절반(㎡) ⓔ=(ⓒ-ⓓ)/2	완화 용적률(%) (국토법) ⓕ=ⓐ*(ⓔ/ⓑ)	완화 용적률(%) (건축조례) ⓖ	완화할수 있는 총 용적률(%) ⓗ=ⓕ+ⓖ
200	15,000	1,200	1,050	75	1.0	216.0	217.0

 

계산을 해보면 217%까지 용적률이 적용되는 것을 확인할 수 있다.

당초 200%에서 17%의 추가 인센티브를 받는 것이다.