주거생활의 안정을 보장하는 주택임대차보호법

# 등기가 없는 경우에도 임차인의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에게 효력이 생김

# 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청

# 관련근거 : 주택임대차보호법

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국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정된 "주택임대차보호법"을 통해서 임차인과 임대인이 알아두어야 할 사항을 요약해서 정리해봅니다.

 

대항력

 

임대차는 그 등기가 없은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 위와 같이 대항력을 갖게 된다.

 

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다

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보증금의 회수(우선 변제권)

 

임차인이 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.(법 제3조의2 제2항)

 

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 상기 보증금을 받을 수 없다.

 

 

임대차가 끝난 후 보증금 미반환시 임차인의 임차권등기명령 신청

 

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청 할 수 있다.

 

임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 임차인은 항고 할 수 있다.

 

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인의 대항력과 우선변제권을 취득(유지)한다.

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구 할 수 있다.

 

임대차기간

 

기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

계약의 갱신

 

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한것으로 본다.

 

임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

이러한 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

 

주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날 부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.